深圳对商务公寓“动刀”！西安怎么办？

  在住宅限购、限价、限贷政策之下，慢慢的变多的开发商热衷于公寓产品的开发，因此我们正真看到西安市场上的公寓产品慢慢的变多，同时大面积商务公寓“类住宅”这两年也成为西安市场上的新兴产品。

  而就在开发商、投资者热衷于商务公寓产品研究开发与投资之时，近日深圳一则关于商务公寓产品的楼市新政，则让这类产品未来何去何从充满了几分不确定性。

  7月31日，由深圳市规划和自然资源局、深圳市住房建设局发布的《关于停止商务公寓审批的通知》宣布：全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目审批；鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房；减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

  而深圳之所以拿商务公寓产品“开刀”，与这些年住宅用地供应非常稀少住宅产品供应情况下，投资者将目光瞄向商务公寓产品所带来的市场火爆不无关系。

  3月13日，位于蛇口的招商太子湾湾玺高端公寓项目，推出14套公寓房源，套均价格4200万起步， 开盘当天短短8秒售罄，销售金额高达6亿元。

  3天后的3月16日晚间，万科星城288套公寓开盘，仅7分半钟即售罄，销售金额高达2.99亿元。

  此次深圳商务公寓新政停止审批政策出台后，这在某种程度上预示着的深圳的商务公寓产品将进入到存量市场，真正意义上进入到所谓的卖一套少一套，接下来销售人员、中介销售一手公寓更欢快了。

  实际上，从“只租不售”到“全面停批”，深圳市对商务公寓的调控政策已历经三次调整。

  2018年7月31日，由于“不限购”的商务公寓出现投资热潮，深圳对当时各类新供应用地上建设的商务公寓做出“只租不售”、“新购公寓5年期限售”的规定。

  但短短一年多后的2019年年底，深圳取消了“只租不售”政策，原因是上述限售政策抑制了部分城市更新项目的活跃度。

  随着此次停止审批政策的出台，这在某种程度上预示着除了目前存量公寓产品之外，深圳彻底将投资客投资商务公寓这条路堵死。

  虽然说目前住宅用地供应量充足的西安，其商务公寓市场的火爆程度还无法与深圳相提并论，但有必要注意一下的是这两年西安市场上的公寓产品也出现了井喷现象。

  一方面，西安市场上的公寓产品慢慢的变多，公寓产品的分布已经不仅仅局限于三环内成熟地段，浐灞、港务区、航天基地等区域公寓产品也是扎堆出现，甚至泾河新城、空港新城等郊区盘也在推售公寓产品。

  其中，平层类产品一般为精装交付，LOFT产品一般为毛坯交付，LOFT产品的层高也是相差非常大。

  另一方面，除了市场上比较普遍的三五十平米小户型公寓产品之外，这两年西安市场上的公寓类产品还有一个明显的趋势，那就是大面积商务公寓，从户型设计、功能的角度与大平层住宅产品没多大的区别，很多时候你是很难区分的。

  西安市场上小户型公寓产品之所以扎堆出现慢慢的变多，最重要的缘由是在土地出让之时，很多土地是住宅、商业用途，会有一小部分商业用地。对于这类地块，开发商做成公寓产品是最简单的，并且置业门槛比较低更容易销售。

  而大面积商务公寓“类住宅”产品，更多的时候也是因土地性质所带来的结果，在目前市场上小户型公寓产品供应量太大、商务办公产品去化较慢的情况下，开发商通过将其打造成类似于大平层的高端产品，成为一种选择。

  同时，由于目前商务公寓“类住宅”产品不受限购、限价等因素影响，特别是不受到限价因素影响、价格不用公示，因此对于想做出高端豪宅的房企而言，有更大的成本空间来实现豪宅情怀与梦想。

  因此我们大家可以看到，不管是前两年亮相的融创·曲江印、环球西安中心·第址，或者是今年刚刚亮相的塞里斯壹号，即将亮相的万瑞府，众所期待目前还没有亮相的阳光城·檀府，这些西安市场上有代表性、关注度较高的豪宅产品，无一例外均为公寓。

  在目前西安市场上公寓产品迎来集中供应期的背景之下，当深圳停止审批商务公寓的政策出台之后，再次引发了各界对于西安市场上公寓产品命运的猜测。

  实际上，这几年时间在西安关于公寓产品的政策，一直模模糊糊，有过多次所谓的传言。

  在去年年底的时候，甚至有一份西安高新区行政审批服务局关于商务办公类建筑审批要求的告知函在西安地产圈传开。

  1、商务办公类建筑规划方案应当严格按照土地出让合同约定的规划用地及建筑功能进行设计，不得擅自变更建筑功能，设计“类住宅”方案。

  2、不得采用住宅套型设计，不可以设置厨房、卫生间、茶水间（饮水供应点）、阳台（含露台），不得预留、违规增设可作为住宅用途的排水、排污、排烟及燃气等管道。

  3、平面功能标注不得出现诸如“公寓”、“卧室”、“客厅”、“阳台”、“厨房”等住宅类功能描述。

  4、应按照大开间设计标准，最小分割单元不宜小于300㎡，每层设置公共走廊、公共卫生间等，不能设置在各办公单元内部。

  归纳而言，就是商务办公类项目在功能上体现商务办公特点，而不能体现居住功能。

  如果当时这份文件中的政策严格执行，那么也相当于宣布了西安高新区商务公寓类产品此后将绝迹。

  但从目前来看，此政策是不是真的严格落实执行，我们一定要打上一个大大的问号！因为，高新区一些新亮相的公寓项目，依然采用“类住宅”设计。

  实际上，仅就商务公寓产品的市场环境来说，西安与深圳就有很大的差别。深圳用“火爆”二期来概括，是投资客、炒房客重点瞄准的产品；而西安市场上的公寓产品，则供应量超大的情况下，本身销售难度就已经加大，就更很难吸引炒房者的目光。

  数据显示，2020年上半年西安公寓供应量为75万㎡，同比上涨42%，环比下降31%；成交量41万㎡，同比下降21%，环比下降29%。截止2020年上半年末，公寓市场存量为190万㎡，去化周期上涨至27.7个月，较2019年末增加5.2个月。

  其中，浐灞、高新和港务区域存量最大，累计达93万㎡，占全市存量的49%；灞河区域去化周期最长，达80.3个月。

  因此，针对公寓产品西安现在需要思考的是：1.怎么来实现库存尽快去化；2.在市场供应方面做控制，避免供大于求的现象继续恶化。

  去库存，要靠“疏”，也就是说鼓励置业者去购买公寓；控制新增供应量，则要靠供应端的“堵”，也就是从新增审批门槛等角度来控制。