3月25日,郑州市惠济区长兴路街道办事处老鸦陈村民们迎来了喜悦时刻,一期2000余户村民通过现场抓阄的方式分房。
事件一出非常关注,这个号称河南最大的城中村——老鸦陈新村片区的安置房项目,抽签从早7点开始到凌晨两点结束,整整20个小时,才终于完成4695套安置房的分配。
老鸦陈项目的改造过程可谓是一波三折,从2014年底老鸦陈村被列入城中村改造范围开始,老鸦陈城改和拆迁,一直都被认为是郑州房地产行业的难题之一。
南益集团、利海集团等多家房企都曾有意愿介入,但在调查人口结构、土地控规等多个条件之后,这些开发商无一例外的都先后撤出,理由都是项目规划要求高,可用于开发的净地少,开发周期长,前期投资所需成本高。简单来说就是:不赚钱。
老鸦陈占地4000多亩,但除去京广快速路、连霍高速、贾鲁河绿化带、高压线路等占去的大量用地,实际上“毛地”只剩下2400亩左右,而“净地”则只有1200亩左右。
老鸦陈村大约有1.5万村民,需要建200万㎡的安置房,建设安置房就需要950亩左右的土地。也就是说,整个老鸦陈村的城中村改造项目,仅剩下250亩左右的土地可供开发商进行商品房的开发。
除此以外,200万㎡的安置房建设,按照3500元/㎡左右的成本换算就需要近70亿,而且城改项目还要求开发商先交保证金,建到某些特定的程度才返回特殊的比例的保证金。再加上数亿的过渡费、拆迁费、安置房土地费、修路等一系列费用,前期总共所需的费用或将超过100亿。
2015年4月21日,升龙签约了号称河南最大的城中村改造项目——老鸦陈城改,这是升龙在郑州的第10个旧改项目,改造涉及10多万人口、600万平方米土地。所需投资金额超300亿元。
老鸦陈城中村改造项目的签约,被升龙内部称之为:布局郑州北的一个重要举措,持续深耕中原的又一次战略迈进。
升龙交了3个亿保证金,付了前期测量费、城改指挥部工作费,给村民发了福利,就在所有人都以为老鸦陈这块难产项目终于要被拿下之时,升龙很诡异的退出了老鸦陈城中村改造项目。
其中缘由众说纷纭,其中最广为流传的,是因为升龙天汇一事。之后升龙更是撤出了金岱李城改,将金岱李城改(升龙御景上院)转给了盛澳集团,盛澳如今将其打造成了盛澳金尊府。
老鸦陈被列入城中村改造范围开始就几经波折,香港南益、广东利海、河南永威等多家房企都曾有意愿介入,但经过考察之后又无一例外都先后撤出。
直到2020年11月4日,郑政出42、43、44号3宗城改用地最终被万科拿下。土拍过程相当激烈,万科、建业、正弘、正商、保利等多家房企都参与了竞拍,最终由万科摘得,老鸦陈的改造也终于迎来了一个好的开端。
此外,在2021年,老鸦陈的城改土地,又有三块被公开出让,分别是郑政出26、58、59,都是由河南天河投资有限公司旗下子公司摘得,也就是惠济区政府托底摘地,并在之后传出消息,26、58号地由招商来操刀。
一直到如今,首批老鸦陈片区的安置房终于落地,而其改造也在稳步进行之中,除了已经出让的6宗土地,仅仅住宅用地大概还有16宗,而且片区里还规划了集中的商业地块,这样整体成片开发的净地,目前在主城已经很是稀缺了。
老鸦陈安置房项目位于三全路南、金杯路东,作为惠济区的核心区域,天河控股(河南)有限公司负责建设,周边生活配套齐全,交通便利,紧邻地铁三、四号线,区位优势十分明显。
整个项目共分为4个地块,项目占地近200亩,总建筑面积约57万平方米,共有25栋4695套高层住宅,建成后幼儿园、社区办公楼、供配电室等,配套设施齐全。
安置房一期2000余户村民通过现场抓阄的方式分房。抽签从早7点开始到凌晨两点结束,整整20个小时,才终于完成4695套安置房的分配。
在郑州的城中村接连拆迁之后,郑州的房租曾迎来过一段时间的上涨。城中村拆了,原来在里面居住的众多租客,只能在周边重新租房。
因此在2015-2016年前后,郑州集中进行城中村改造的时候,郑州房租进入了暴涨阶段。而在2016年到2020年,郑州安置房接连交付,这几年郑州预计共释放4800万㎡的安置房,所以在2020年之后,郑州租房市场就逐渐变得冷清。
而今年3月25日老鸦陈片区分房,除了小部分业主会自住以外,大部分还是要进入租房市场。4695套房子集中进入市场,再加上前两天前惠济区胖村刚交了一期1209户,租房市场不断有新供给...
根据中介反馈,春节以来,租房市场看房的人持续不断的增加,加上马上又到大中专院校的毕业季,今年租赁市场“平价走量”可能是主要特征!
在过去的两年郑州出现大量空租,其问题大多是:受2021年的暴雨以及三年的疫情的直接和间接影响,许多小生意人、店铺老板都赚不到钱,更不可思议的是人一直在赔钱。
有人靠贷款、借钱等艰难周转,有人在大铺换小铺的同时,房子也在以大换小,环内换环外,更有一部分人连周转的能力都不够,直接退回老家。
这两年许多新房交付、大量安置房入市,原来租房过渡的人搬进了自己的新家,原来2000元/月租商品房的人换到了只要1000元/月的安置房。而安置房集中的区域,租房市场供大于求,必然会造成自身房租下降。
龙兴嘉苑第一批安置房下来的时候房租尚能租到2700—2800元,现在随着三批安置房交付,可供出租房源慢慢的变多,加之租客减少,租金连年下降,现最低租2100元都可以租到。
疫情期间对郑州租房市场造成了巨大的影响,而相比于租客许多追求以租养贷的房东更是苦不堪言。在郑州租赁市场持续低迷的情况下,许房东非常有可能会选择下调租金以求尽快将房子出租出去,但虽疫情的结束以及经济的逐渐恢复,郑州的房租水平很大几率将会逐步趋于正常。
租房是刚需,而租金是市场最直接的反应。疫情下,郑州出租率的分布情况是这样的:紧邻东区就业中心、房租较低的小区就业中心房租较高的小区临近高校的主城区三环外其他区域。而在疫情之后,郑州整体的租房情况很大几率会有回暖,而出租率分布是否会重新“洗牌”,仍待商榷。
1、从供给方面来看。郑州目前大约有三分之一的城中村已经回迁,未来的安置房仍旧会稳步增多。随着近两年郑州新建房和存量房的增多,公寓的大量供应,这些房子有相当一部分的最终归宿,仍是租赁市场。
2、在需求方面。虽疫情结束,很多生意人返郑,加之6月学生毕业,需求也是在稳定增加,能预见今年的租房需求量会增加相当一部分。